2018年10月18日 杉並区役所空き家相談

杉並区「専門家による空家等総合相談窓口」
http://www.city.suginami.tokyo.jp/guide/sumai/akiya/1029903.html

2018年10月18日、杉並区役所の空き家相談の仕事を担当してきました。
いま現在空き家になっているという方も、将来的に空き家になりそうという方もどちらもいらっしゃいました。
空き家をどうするか、住むか、貸すか、壊すか、色々な選択肢がありますが、どの選択肢を選んだらどうなるか、疑問点や注意点などに対して専門家の立場からお答えしていくという趣旨の相談会でした。

空き家の登記の問題については司法書士の方がお答えし、空き家の建物の問題については宅建士の方がお答えし、空き家の税務の問題については税理士の私がお答えするという流れでした。

税務面でのご質問で多かったのは、やはり「相続した空き家を売却したときの3000万円控除」についてでした。
どういうものなのか、自分が該当するのか、などなど。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(国税庁ホームページより)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

この空き家3000万円控除は、実際はとても要件が厳しいです。
まず「昭和56年5月31日以前」の建物であることが要件で、それを耐震補強して売却する、あるいは更地にして売却するというものです。
実際は更地にするケースが多いと思います。
そして、相続後に空き家になったものを3年以内に、なおかつ平成31年(2019年)12月31日までに売却するという要件があります。
これもなかなか該当するケースが限られてくると思います。
ちなみに平成31年(2019年)12月31日までという部分については、これから改正が入って期限が延長される可能性はあります。

その他に当日お話したことは、

マイホームを売却したときの3000万円控除について
空き家の3000万円控除とまったく同じ所得控除の効果ですが、こちらは住んでいた建物・土地を売却したときの話になります。
住んでいる人が住んでいるとき(あるいは住まなくなってから3年以内)に売却した場合の話です。

マイホームを売ったときの特例(国税庁ホームページより)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

あとは相続税全般についてのご質問もありました。
相続税には「小規模宅地の特例」というものがあり、土地について相続税の税額が低くなるような制度があります。
その条件について、それぞれの方のケースで該当するかどうか、お答えしました。

あとは、やはり借地権についてです。
杉並区は借地権がとても多いので、所有されている土地が借地権であるというケースはよくあります。
前回の相談会のときも借地権の方はいらっしゃいましたし、当事務所の相続案件の中でも杉並区内の借地権はよく見ます。
今回も、まず借地権とはどういうものかというお話から、契約について、相続税などの時の評価について(財産価値について)などなど、借地権について包括的にお話させていただくことになりました。

その他には固定資産税についてのご質問もありました。
固定資産税は1月1日の状況に応じて課税されますが、1月1日が建て替えの途中でたまたま更地だった場合でも住宅用地として6分の1評価のままになります。

建て替え時の固定資産税について(東京都ホームページより)(※pdfです)
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/tatekae_annai.pdf

あとは、
譲渡所得について、計算方法など。
消費税について、いつまでに建築すると8%適用か。いつから10%適用になるか。
住宅ローン控除について。
などなど。

空き家の税務といってもとても幅が広く、毎回本当に色々なご質問があります。
そこが楽しい仕事ですので、ぜひぜひ幅広く何でもご相談いただけたらと思います。
「この状況で何か税金のことで気をつけるべきことってありますか?」というご質問をされる方もいらっしゃいましたし、そういうのも、もちろん大丈夫です。思いつく限りお答えさせていただきます!

杉並区役所の空き家相談は今年度まだまだ日程がありますので、ぜひぜひ杉並区ホームページをご確認ください。
ご相談お待ちしてます。

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